Évaluation foncière

L'évaluation foncière est la valeur d'une propriété sur le marché immobilier à la date de l'évaluation. Cette estimation est faite un an et demi avant la réception de votre rôle foncier.

L'évaluation est faite par un évaluateur municipal membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il suit des normes de pratique professionnelle rigoureuses et un code de déontologie, et il s'engage sous serment à remplir ses fonctions impartialement et dans le respect de la législation en vigueur. La loi sur la fiscalité municipale lui accorde certains pouvoirs, dont celui d'examiner votre propriété entre 8 h et 21 h du lundi au samedi, sauf les jours fériés et d'obtenir tous les renseignements relatifs à votre propriété dont il pourrait avoir besoin pour son travail. 

La Loi sur la fiscalité municipale encadre la pratique actuelle de l'évaluation municipale au Québec.

C'est un inventaire de tous les immeubles répertoriés sur le territoire de la municipalité, immeubles pour lesquels une valeur réelle est établie. Le rôle est valable pour 3 ans.

Le rôle d'évaluation est l'outil de base qui sert à calculer le montant d'impôt foncier municipal et scolaire. Il vise à assurer que l'apport financier des contribuables est le plus juste et équitable, en fonction des coûts liés aux services offerts.

L'évaluation doit refléter la situation du marché immobilier local. Comme ce marché évolue constamment, la Loi sur la fiscalité municipale du Québec prévoit que le rôle d'évaluation doit être ajusté tous les trois (3) ans. Il entre en vigueur le 1^er janvier de la première année du rôle triennal et demeure valide jusqu'au 31 décembre de sa troisième année.

Au moment de l'évaluation, on s'assure que la valeur de chaque immeuble inscrit au rôle d'évaluation tend à représenter le plus justement possible sa valeur marchande. La valeur des propriétés est établie en fonction du marché au 1^er juillet de la deuxième année du rôle triennal précédent.

Par exemple, pour le rôle 2022-2023-2024, la date de référence du marché est le 1^er juillet 2020.

Oui. Le rôle peut être modifié lors de sa mise à jour et cela pour divers motifs prévus à la Loi. Selon la nature des modifications au rôle d'évaluation, le compte de taxes peut être révisé par une demande de révision.

DEMANDE DE RÉVISION

Avant de contester, faites vos devoirs!

Cela peut valoir la peine de contester votre évaluation foncière, car cela a un impact direct sur vos taxes scolaires et municipales. Avant de contester, vous devez regarder la valeur totale sur le rôle d’évaluation et, à partir de ce montant, vous poser la question : est-ce que cela reflète la valeur de ma maison à la date indiquée? Si vous répondez oui à cette question, il sera bien difficile de faire les représentations de contestation auprès de la firme d’évaluateurs. Si la réponse est non, il y a habituellement deux raisons : la propriété ne correspond pas à l’évaluation de votre secteur ou votre immeuble comporte des particularités qui peuvent réduire ou augmenter sa valeur foncière.

Démarche du propriétaire pour demander une révision

• Remplir le formulaire prescrit à cette fin disponible au Saint-Eustache Multiservice (SEM) et y joindre, au besoin, les documents explicatifs supplémentaires.
• Accompagner votre demande du paiement au montant déterminé.
• Faire parvenir le tout au SEM au plus tard le 30 avril de la première année du nouveau rôle triennal. Vous pouvez aussi faire une demande de révision du rôle d’évaluation si vous avez exécuté certains travaux de construction ou de modification pour que la firme d’évaluateurs, à la suite de ces travaux, vienne réévaluer la valeur de votre immeuble pour refléter la plus-value. Dans ce cas-ci, vous avez 60 jours après la réception de votre nouveau rôle pour faire une demande de révision, toujours avec le formulaire et le paiement des frais prévus.

Pour plus d’informations, vous pouvez communiquer avec le Saint-Eustache Multiservice soit par téléphone au 450 974-5000 ou par courriel à sem@saint-eustache.ca.

Réponse de l’évaluateur

• S’il y a lieu de faire une modification, l’évaluateur vous transmettra une proposition en ce sens.
• Si vous acceptez la proposition et qu’il y a entente entre les deux parties, l’évaluateur modifiera le rôle d’évaluation conformément à l’entente.
• Si l’évaluateur n’a pas de proposition, un avis écrit expliquant les motifs du refus vous sera transmis.

Recours devant le tribunal pour parvenir à une entente : bien documenter votre dossier de demande de révision.

Si vous refusez la proposition ou si l’évaluateur n’en fait pas; la Loi vous accordera alors un recours devant le tribunal administratif du Québec. Les règles entourant le droit de recours pour en appeler d’une décision de l’évaluateur sont décrites dans la Loi et sur le site du Tribunal administratif du Québec (www.taq.gouv.qc.ca).

Évidemment, il faut un motif sérieux pour contester l’évaluation foncière. Prétendre que son compte de taxes est trop élevé ou que l’évaluation de son voisin est moins élevée que la nôtre sont des arguments insuffisants. Pour avoir gain de cause, il faut plus qu’un simple désaccord avec la décision de l’évaluateur. Il faut démontrer, preuves à l’appui, pourquoi l’évaluation foncière de sa résidence ne reflète pas la réalité.

• Rénovations :

Lorsqu'un permis de rénovation est émis, l'évaluateur doit revoir la valeur de la propriété à la fin des travaux.

Certaines rénovations ou améliorations ne feront pas nécessairement augmenter la valeur de votre propriété d'un montant équivalent aux coûts des travaux réalisés. Par exemple, la rénovation de votre sous-sol au coût de 10 000 $ ne fera pas automatiquement augmenter de 10 000 $ la valeur de votre propriété.

Les travaux d'entretien réguliers, notamment la peinture ou le changement d'un tapis, ne feront pas augmenter l'évaluation de votre propriété.

• Demande de révision :

Lorsque le propriétaire a de bonnes raisons de croire que l'évaluation devrait être ajustée à la hausse ou à la baisse, il peut faire une demande de révision du rôle d'évaluation. Pour plus de détails, cliquez ici.

La Loi sur la fiscalité des municipalités prévoit que l'exactitude des renseignements concernant la description de votre propriété doit être vérifiée au moins une fois tous les neuf (9) ans.

Toutefois, l'évaluateur pourra procéder à une nouvelle évaluation dans les cas suivants :

• Le changement de propriétaire.
• La sudbdivision ou le regroupement d'un terrain.
• La construction, la démolition ou la destruction d'un bâtiment.
• L'amélioration du bâtiment existant.

Puisque l'évaluateur ne peut visiter chaque propriété tous les 3 ans, il fait une évaluation de masse. Il ne tient pas compte des particularités de chacun. Il regroupe les résidences de même gabarit situées dans le même voisinage, puis détermine la valeur marchande en fonction des transactions immobilières conclues dans le secteur. Tout ce qui contribue à valoriser (ou à dévaluer) votre propriété est pris en note. On tient d'abord compte de la localisation, puis des dimensions et de la topographie du terrain.

Par exemple, une maison construite au bord d'un lac a plus de valeur qu'une autre située près d'un site d'enfouissement.

Également, si un terrain comprend une section en pente qui empêche toute construction, cela fait perdre de la valeur. Toutefois, si votre maison est construite au sommet d'une montagne et que la vue est magnifique, c'est l'effet inverse.

Voici les trois méthodes d'analyse de l'évaluateur:

1. La comparaison 

Il s'agit de la méthode la plus courante. L'évaluateur se base sur la vente d'immeubles semblables dans une unité de voisinage.

2. Le coût de remplacement

S'il n'existe pas de propriété équivalente sur le territoire de la Ville, l'évaluateur calcule ce qu'il en coûterait pour construire une propriété similaire, en tenant compte de la dépréciation liée à l'âge.

3. Le revenu

Pour les propriétés générant des revenus de location ou dans lesquelles se tiennent des activités économiques comme des commerces, la valeur est déterminée en calculant les revenus attribués à l'immeuble.

• Le rôle d’évaluation foncière est un résumé de l’inventaire des propriétés (immeubles et terrains) situées sur le territoire des municipalités. Cet inventaire dénombre les propriétés selon les diverses catégories, il fournit des caractéristiques sur ces immeubles et il identifie distinctement chaque propriétaire. Finalement, il donne l’estimation de la valeur des immeubles reposant sur les calculs et les analyses consignées dans les dossiers d’évaluation. Le rôle d’évaluation est avant tout un outil de gestion, puisque sa principale utilité consiste à indiquer la valeur réelle des propriétés aux fins de la taxation municipale et scolaire.
• Le compte de taxes établit, pour sa part, les revenus à percevoir sur chaque propriété en multipliant l’évaluation municipale d’une propriété par le taux de taxation municipale.

La façon la plus simple de vérifier si l'évaluation de votre propriété est juste est de vous demander si vous consentiriez à la vendre pour le montant de l'évaluation municipale en tenant compte de la date de référence au marché, soit 18 mois avant le dépôt du dernier rôle d'évaluation.

Sur le rôle d'évaluation, une distinction est faite entre la valeur du terrain et celle du bâtiment. Il est possible que la valeur d'un bâtiment par rapport au terrain sur lequel il est érigé soit différente des précédents rôles d'évaluation. Cette variation découle de l'application de nouveaux principes d'évaluation déterminés par le gouvernement du Québec. L'attention devrait être portée sur la valeur globale des propriétés qui servira au calcul de l'impôt foncier.

Pas forcément. Cependant, si le pourcentage d'augmentation de la valeur de la propriété est supérieur à l'augmentation moyenne de la valeur des propriétés de la même catégorie, il est probable que votre compte de taxes soit augmenté.

Le taux de taxation est en relation directe avec le budget de la Ville.

Non. L'avis d'évaluation est valide pour trois ans. Vous le recevrez la première année du nouveau rôle.

Pas nécessairement. En matière d'évaluation municipale, la valeur réelle d'une propriété peut être différente du prix de vente. En effet, comme de nombreux facteurs influencent le prix de vente, tels que le désir de l'acheteur d'acquérir ou la prédisposition du vendeur à en réduire le prix pour conclure la vente, l'évaluateur considère la moyenne des prix de vente de propriétés semblables pour en définir la valeur inscrite au rôle d'évaluation. 

Il établit ainsi une valeur type fixée après comparaison de biens similaires ayant des caractéristiques et des usages semblables. Cela permet une répartition équitable du fardeau fiscal entre les contribuables propriétaires.

Non. La Ville de Saint-Eustache n’utilise pas le principe d’étalement dans le rôle 2022-2023-2024.

Deux propriétés similaires peuvent avoir des évaluations différentes pour des raisons qui ne sont pas évidentes, notamment les aménagements intérieurs, les rénovations et les matériaux utilisés. De nombreux facteurs peuvent faire varier la valeur d'une propriété.

Pour établir un nouveau rôle d'évaluation, l'évaluateur se base d'abord sur la description au dossier de la propriété. Cette dernière peut provenir d'une inspection effectuée il y a 1, 3 ou même 8 ans. 

Pour le rôle triennal 2022-2023-2024, l'évaluateur a déterminé la valeur d'une propriété en fonction de cette dernière visite ET du prix, selon toute probabilité, que son propriétaire aurait pu obtenir s'il l'avait vendue le 1^er juillet 2020.

Contactez le Saint-Eustache Multiservice (SEM) par téléphone au numéro 450 974-5000 ou par courriel à: sem@saint-eustache.ca. Les agents peuvent vous fournir une foule d’informations au sujet de votre propriété. Dans certains cas, ils demanderont à la firme d’évaluateurs de communiquer directement avec vous pour répondre à des questions plus particulières.